不動産投資を始める際、個人名義で進めるか法人化して進めるか迷う投資家が多いようです。それぞれにメリットとデメリットがあり、どのタイミングで法人化すべきかを理解することは、長期的な成功の鍵となります。
私自身もいつ法人化すべきか悩んだ末、不動産収入が1,000万円を超えたあたりで会社を設立しました。当時はあまり法人化についての知識がなかったので、今から考えたら、これがベストなタイミングだったかどうかは微妙です＾＾；
本記事では、法人化のタイミングやそれぞれのタイミングでのメリット・デメリット、そして社会保険料を節約するためのマイクロ法人について解説します。
最初から法人で始める場合
１棟目を買う前から法人を作って不動産投資を始めることには、以下のメリットがあります。
信頼性の向上: 法人として活動することで、銀行や取引先からの信頼度が上がります。
規模の拡大に有利: 将来的に大規模な投資を考えている場合、法人の方が融資を受けやすく、事業の拡大がスムーズに進みます。 デメリットとしては、設立費用や維持費用がかかること、そして初期の手間が増えることが挙げられます。
所得が一定額を超えてから法人化する場合
一定の所得が出始めてから法人化するのも一つの戦略です。
税負担の軽減: 一定の所得を超えると、法人税率の方が個人所得税率よりも低くなる場合があります。一般的には個人事業主としての所得が８００万円を超えると法人にした方がメリットが大きいと言われています。
準備期間: 最初は個人事業主として小規模に始め、経験と知識を蓄積した後に法人化することで、リスクを抑えながら段階的に規模を拡大できます。
ただし、法人化のタイミングを見誤ると、所得税が高くなったり、規模の拡大が遅くなったりするリスクもあります。
私はこのパターンに該当しますが、先にこれがベストタイミングだったかどうか微妙であると言ったのには理由があります。
まず当時の私は、不動産収入が1,000万円を超えていましたが、減価償却費や経費も多かったため所得は全然８００万円に届いていませんでした。つまり税金でのメリットはなかったわけです。 ただ、役員報酬を低く抑えていたので社会保険料の節約にはなりました。後述するマイクロ法人の役割を果たしていたということです。
法人化のメリット
・税金のメリット
法人税の優遇: 法人税率は一定の所得を超えると個人所得税率よりも低くなる場合があります。また、経費として計上できる範囲が広がるため、税負担を軽減することができます。
所得分散: 家族を社員として雇い支払うことで、家族に所得を分散させることができ、個人の所得税率を下げることが可能です。
・社会保険料のメリット
法人化することで、社会保険料の負担が変わることがあります。例えば、法人の役員報酬として給与を支払うことで、一定の社会保険料控除を受けることができます。ただし、個人事業主よりも法人の方が社会保険料の負担が高くなることもあるため、詳細なシミュレーションが必要です。
・融資のメリット
融資の受けやすさ: 法人の方が融資を受けやすい傾向があります。特に大規模な投資を行う場合、法人化することで金融機関からの信用度が上がり、融資条件が有利になることがあります。
資金調達の柔軟性: 法人は株式発行や社債発行など、様々な方法で資金を調達することができます。
・短期売買時の税金のメリット
短期売買（取得から5年以内の売却）では、個人名義だと短期譲渡所得として合計39%の税率が適用されます。一方、法人の場合は法人税の適用となり、所得800万円以下は15%、800万円超は23.2%と実効税率が低く抑えられるため、利益が高くなる可能性があります。
法人化のデメリット
・設立費用と維持費用
設立費用: 法人設立には登録免許税や定款認証費用がかかります。
維持費用: 毎年の法人税申告や会計士・税理士への報酬、社会保険料など、個人事業主に比べて維持費用が高くなります。
・手続きの煩雑さ
法人化すると、会計処理や税務申告が複雑になります。これに伴い、税理士を雇う必要がある場合が多いです。
・社会保険料の負担増
法人化により、社会保険料の負担が増えることがあります。特に、役員報酬を支払う場合には、その額によっては個人事業主よりも高額な社会保険料が課せられることがあります。
マイクロ法人について
・マイクロ法人のメリット
社会保険料の節約: 役員報酬を最低限に抑え、残りの利益を配当として分配することで、社会保険料の負担を大幅に減らすことができます。
税務上のメリット: 法人税率が低くなる一定の範囲内で利益をコントロールすることで、税負担を最小限に抑えることができます。
簡便な管理: 少人数で運営するため、意思決定が迅速で柔軟に行える点が魅力です。
・マイクロ法人のデメリット
税務署からのチェック: 社会保険料を節約する目的でのマイクロ法人設立は、税務署からの監視対象となる可能性があります。
規模拡大には不向き: 規模の大きな事業展開を目指す場合、マイクロ法人の形態では限界があるため、今後規模の拡大を目指している場合、マイクロ法人は適していません。
まとめ
不動産投資における法人化のタイミングとメリット・デメリット、そしてマイクロ法人の活用について解説しました。法人化を考える際には、自分の投資規模や目標、税金や社会保険料のシミュレーションを行い、総合的に判断することが重要です。以下のポイントを整理してみてください。
最初から法人で始めるか、一定の所得を超えてから法人化するかを検討する。
税金や社会保険料の負担を比較し、法人化することで得られるメリットを確認する。
融資のしやすさや資金調達の柔軟性を考慮し、法人化の利点を最大限に活用する。
マイクロ法人を活用して社会保険料の負担を最小限に抑える。 最終的には、自分の投資スタイルや目標に合わせて最適な判断をすることが成功への鍵となります。
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