「なぜ築古戸建に投資するのか？」
この質問は、私が大阪で不動産投資を始めた当初から、多くの人に聞かれてきました。私のストーリーは一見すると普通ではありません。10年間のマレーシア滞在から帰国し、初めて日本で築古の戸建に投資を始めた私には、最初から多くの制約がありました。その中でなぜ築古物件だったのか、そしてどのようにして投資を成功させてきたのか、これから詳しくお話しします。
・築古戸建投資の選択
マレーシアでの生活が長かったため、日本での経営実績がほぼゼロだった私は、最初は現金でしか物件を購入できませんでした。日本の銀行から融資を受けるのが難しい状況の中で、選択肢として残されたのが築古の戸建でした。その後、物件選定の際の失敗や学びから得たものは多く、今ではそれが私の投資の根幹となっています。
・築古物件の真価
築古の戸建には、他の物件にはない魅力と可能性があります。物件選びの失敗を繰り返しながらも、私はその過程で得た経験を基に、築古物件の価値を最大限に引き出す方法を見つけました。天井裏のチェック、壁の状態、筋交いの確認など、細部にわたる点検が成功へのカギとなるのです。
・未来を見据えて
4年目には公庫から融資を受け、1棟アパートを購入し、その後も着実に資産を増やしてきました。今後も築古物件や新築アパートの建設を視野に入れ、リスク管理や市場調査を怠らずに取り組んでいきたいと思っています。
私の経験が、これから築古戸建投資を考えている方々にとって、少しでも参考になれば幸いです。これからの不動産投資の道を一緒に切り開いていきましょう。
私は以前の勤め先を退職後、マレーシアに移住して10年間滞在していました。詳しくは私のプロフィールをご覧ください。 帰国してからの最初の4年間は、ここ大阪でずっと築古の戸建のみに投資していました。
どうして築古の戸建？
よく尋ねられたのですが、これには私の当時の状況からして築古戸建しか選択肢がなかったからです。
10年間マレーシアに住んでいたので、その間当然日本の銀行とは取引がありません。日本ではまったく実績がない状態だったのです。
日本でも賃料収入やネットビジネスなどの収入はありましたが、個人事業主としての信用はほぼゼロの状態でしたので当時は、銀行から融資を受けるのは不可能でした。 必然的に手ごろな値段の戸建をキャッシュで購入していくしかなかったのです。
築古戸建投資で得たもの
今から考えると、築古戸建投資は、建物についてとても勉強することが多くて得るものも大きかったと思っています。
最初のうちは、物件選定の段階で失敗したりもしました。その失敗は後々の物件選びに大いに役立っているので無駄ではなかったし、脳みそを絞ってリカバリーの方法を考えたりもしました。
近年、地震や台風等の天災も多発しているので、それらのリスクヘッジも考えておかなければなりませんし、物件選定には慎重の上に慎重を期するようになりました。
今では、築古物件のチェックポイントもわかってきたし、ハズレ物件をつかまされることもなくなりました。 ただ場数を踏んで物件をより多く見ればいいかというわけではありません。私はこれまで多くの物件を見てきましたが、その経験から学んだことは、物件選定において細部までのチェックが肝心であるということです。
天井裏のチェック
天井裏をチェックすることはとても大切です。特に雲筋交いなどの筋交いがしっかりと施されているかどうかは、建物の耐久性や耐震性を判断する上で重要なポイントです。これらの構造部分が弱いと、地震や自然災害に弱くなる可能性があります。
壁の合板の厚さと状態
壁の合板の厚さや状態も見逃せません。合板が薄い場合や劣化が進んでいる場合、建物の強度や断熱性に影響を及ぼす可能性があります。また、経年劣化によって水分が侵入しやすくなることもありますので、定期的な点検が必要です。
壁内の筋交い
壁の中に筋交いが入っているかどうかは、建物の耐久性や安全性に直結する非常に重要な要素です。特に築古の建物では、筋交いが適切に施されているかどうかが、地震などの自然災害に対する耐性を左右します。
ただ建築の素人が判断するには少々ハードルが高いですが、チェックする方法はあります。
最も確実なのは建築図面を確認することです。図面には筋交いがどの位置に、どの程度入っているかが示されています。
図面がない場合は、天井裏や床下から目視するとわかりますが、このチェックはプロの大工さんに任せた方が無難です。
基礎や外壁のクラック
基礎や外壁のクラックは一般的にチェックされますが、その深刻さや修復の必要性を見極めることが重要です。特に地盤沈下が進んでいる地域では、基礎の状態が建物の安定性に直結するため、専門家の意見を仰ぎながら対処することが望ましいです。
床下の束の状態
床下の束の状態までチェックすることは、投資家の中でも少数派ですが、非常に重要です。床下の束が腐食や劣化していると、建物全体の安全性や耐久性に大きな影響を与える可能性があります。床下点検は専門知識が必要ですが、投資の長期的な安全性を確保するためには欠かせません。
これらのチェックポイントを徹底的に学び、実践することで、良質な投資物件を見極める能力が身につきます。投資家としての視点を持ち、将来にわたって安定したキャッシュフローを確保するためには、物件選定における知識と経験が不可欠です。
不動産投資は一度購入したら終わりではなく、継続的な管理と運営が求められます。この視点で物件を選ぶことで、将来にわたって安心して資産運用ができるでしょう。
これらの知識は、住宅診断士（ホームインスペクター）の資格を取る際に勉強して得られました。また宅地建物取引士の資格も取りましたが、法律的な知識が身についたので、これも不動産投資においては大きなプラスポイントだと思います。
あと床の傾きはオートレーザー(レーザー墨出し器)でチェックするようにしています。傾きに関しては実は痛い目にあったことがあるので＾＾；
内見の時には、このオートレーザーは必携となっています。水平方向、垂直方向と傾きが正確に測れるので重宝しています。
こんな感じで建物や不動産については多くを学びました。 大家業・不動産投資はとてもやりがいのあるおもしろい仕事だと思っています。入居者対応なんかは完全にサービス業の心構えが求められますね。
４年目以降の展開
４年目以降の取引では、築古戸建の購入に公庫から融資を引くことに成功し、その翌年には念願の１棟アパートを購入することができました。もちろん公庫からの融資です。
さらにその翌年には2棟目のアパートを購入。今度は信用金庫からのプロパー融資です。
50代の個人事業主でも、真面目にコツコツと賃貸経営していれば、金融機関はちゃんと実績として評価してくれて、融資もしてくれるのです。 現在では戸建だけではなく一棟アパートも狙って日々物件をチェックしています。
今後の展望
これからも不動産投資におけるリスク管理や市場調査を怠らず、継続して勉強し続けます。築古物件のリノベーションや新築アパートの建設も視野に入れ、さらなる資産拡大を目指しつつ年齢的にはそろそろ事業承継のことも考えないと、と思っています。
大家業は投資というより経営です。入居者対応、物件管理、そして資産運用のすべてにおいてビジネスセンスが求められます。常に新しい知識を吸収し、柔軟に対応していく姿勢が大切です。 次にかつての私のように融資を引くのが難しい個人事業主や、定年後のシニアのために築古戸建投資についてお話しします。
築古戸建投資のメリットとデメリット
不動産投資の魅力は、安定したキャッシュフローや資産価値の増加といった点が挙げられますが、その中でも築古戸建への投資は一独自の魅力を持っています。ここでは、築古戸建投資のメリットとデメリットを詳しく解説します。
メリット
1. 価格の手ごろさ
築古の戸建物件は新築やリノベーション済みの物件に比べて価格が比較的安く、初めての投資物件として手軽に購入できる点が大きなメリットです。特に投資初心者や資金に限りがある投資家にとって、手頃な価格が魅力です。
2. キャッシュフローの安定性
築古物件は建築コストが低いため、賃貸収入に対するキャッシュフローが安定しやすい傾向があります。修繕費用や維持管理費用も比較的抑えられるため、投資収益率が高くなりやすい利点があります。
3. ポテンシャルの発見
築古の戸建にはリノベーションや価値向上のポテンシャルが潜んでいます。リノベーションによって賃貸需要を引き上げたり、物件の魅力を高めて資産価値を向上させることができる可能性があります。
4. 地域の魅力と歴史
築古の戸建物件は、地域の伝統や歴史を感じさせる風情があります。特定の地域における文化や生活習慣に根ざした賃貸需要がある場合、築古物件はその需要にマッチしやすい傾向があります。
デメリット
1. 修繕・メンテナンス費用の増加
築古の戸建は年数が経過しているため、建物の老朽化や劣化が進行しやすいというデメリットがあります。そのため、定期的な修繕やメンテナンスが必要であり、これにかかる費用が増加することがあります。
2. リスクの増加
建物の老朽化や地震、自然災害に対するリスクが高まる可能性があります。特に築古物件は耐震性能が低いことが多く、地震対策やリスク管理が重要です。
3.入居者の求める条件の変化 現代の入居者は快適性や設備の充実を求める傾向が強まっており、古い間取りや設備の築古物件ではこれに対応しきれない場合があります。長期的な賃貸需要の観点から、物件のアップデートが求められることがあります。
まとめ
築古戸建投資には価格の手ごろさやキャッシュフローの安定性といった利点がありますが、同時に修繕・メンテナンス費用の増加やリスクの高まりといった課題も存在します。投資の際にはこれらのメリットとデメリットを十分に考慮し、資産運用の戦略を練ることが重要です。
不動産投資は個々の状況や目標に応じて異なるため、自身の投資スタイルやリスク許容度を考慮した上で、適切な物件選定を行うことが成功の鍵となります。 私の経験が少しでも皆さんの参考になれば幸いです。共に学び、成長し、成功を目指していきましょう。
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