不動産ポータルサイトや空き家バンクを眺めていると、「表面利回り25％」「利回り30％超え」といった魅力的な数字が並んでいます。
しかし、その数字を鵜呑みにして飛びつくと、購入後に想定外のリフォーム費用や維持コストが膨らみ、「思ったほど手元にお金が残らない」という事態に陥りがちです。
また、50代・60代から不動産投資を始めようとすると、多くの人が「年齢の壁（融資期間が短くなる・審査が通りにくい）」に直面します。私自身も50代に入って間もない2016年頃、400万円で売りに出ていた空き家に指値を入れて330万円の現金で購入したところからスタートしました。
そこから賃貸経営の実績を積み重ね、日本政策金融公庫からの融資獲得を経て、現在は戸建て・アパート合わせて10棟18室（累計購入11棟）を保有するまで規模を拡大しています。 本記事では、空き家投資で失敗しないための「本当の実質利回り」の計算方法と私のリアルな収支事例、そして50代・60代が小資本からスタートして金融機関の融資を引き出すまでの具体的なロードマップを解説します。
空き家投資における「表面利回り」と「実質利回り」の決定的な違い
不動産投資の収益性を測る指標には「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。特に物件価格が安い空き家投資では、この2つの数字に大きな乖離が生まれます。
表面利回りの計算式と「空き家特有の罠」
表面利回りは、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を示す最もシンプルな指標です。
{表面利回り（%）} = {年間家賃収入} / {物件購入価格}×100
たとえば、100万円の空き家を購入して月4万円（年間48万円）で貸し出せば、表面利回りは48％になります。数字だけ見れば驚異的ですが、ここには「人が住める状態にするためのリフォーム費用」や「毎年の固定資産税・火災保険料」が一切含まれていません。
築古の空き家は、物件価格が100万円でもリフォームに200万円かかるケースが珍しくありません。表面利回りだけを見て判断するのは、いわば「車両本体価格だけを見て、修理代や車検代を計算せずに中古車を買う」ようなものです。
実質利回りの計算式（分母にリフォーム費・諸費用を入れるのが鉄則）
空き家投資で投資判断の基準にすべきは、初期費用と維持経費をすべて織り込んだ「実質利回り（ネット利回り）」です。
{実質利回り（%）} = {年間家賃収入} – {年間維持経費}} / {物件購入価格} + {リフォーム・設備費} + {購入時諸費用}} ×100
ポイントは、分母の「総投資額」にリフォーム費用や設備購入費を必ず合算すること、そして分子から固定資産税・火災保険料・修繕積立などの年間経費を差し引くことです。
50代・60代が目指すべき実質利回りの合格ラインは「12％〜15％以上」
都心の区分マンション（実質3〜4％前後）や新築アパート（実質5〜6％前後）と比べ、築古の空き家投資は手間がかかる分、高い利回りを狙えるのが最大の魅力です。 50代・60代から始める場合、投資元本を早期に回収して安全圏に入るためにも、実質利回り12％〜15％以上をひとつの合格ラインに設定することをおすすめします。実質15％で回せれば、約6年〜7年で初期投資額をすべて回収でき、その後の家賃収入は丸ごと老後資金や次の物件の購入原資になります。
【実録計算例】私が実際に購入した空き家・アパートのリアル実質利回り
机上の計算だけでなく、私が実際に購入・再生した2つの物件のリアルな数字を公開します。
| 項目 | ケース①：1棟目の築古空き家（戸建て） | ケース②：規模拡大期の1棟アパート（6戸） |
| 売出価格 → 購入価格 | 400万円 → 330万円（指値） | 2,000万円 → 1,680万円（交渉減額） |
| リフォーム・設備費 | リノベ約180万円 ＋ 家具家電約50万円 | 空室2戸のフルリノベ 約200万円 |
| 総投資額（分母） | 約560万円 | 約1,880万円 |
| 家賃収入（賃貸運営時） | 月7万円（年間84万円） | 月25万円(年間300万円) |
| 実質（ネット）利回り | 約15％ | 約16％ |
| その後の展開 | 2023年に730万円で売却 | 3ヶ月以内に満室化・安定稼働 |
ケース①：【1棟目】330万円の空き家を購入・リノベ（総投資額560万円）
私が50代に入って間もない2016年頃に購入した記念すべき1棟目です。400万円で売りに出ていた空き家に指値を入れ、330万円の現金で購入しました。
- 初期投資の内訳： 物件330万円 ＋ リノベーション約180万円 ＋ 家具家電購入約50万円 ＝ 総投資額560万円
当初は通常の賃貸に出す予定でしたが、当時は民泊ブームの最盛期（民泊新法施行前）だったため、軌道修正して民泊としてスタートしました。運営は代行会社に任せていたためオーナーの手間は賃貸と変わらず、売上は月15万〜30万円（表面利回り32％〜64％）、代行費や水道光熱費を引いた実質利回りでも15％〜30％に達していました。
しかし、2018年6月の民泊新法施行を機に撤退を決断し、すぐさま通常の賃貸経営へと舵を切りました。ここで活きたのが、最初に50万円をかけて揃えた「家具家電」です。家具付き賃貸として打ち出したことで、周辺相場よりも高めの月額7万円（年間84万円）ですぐに入居が決まり、賃貸転換後も実質利回り15％の高収益キャッシュマシーンとして働き続けてくれました。
さらにこの物件は、2023年に730万円で売却することができました。購入から売却までの家賃収入（インカムゲイン）に加え、総投資額560万円を上回る売却益（キャピタルゲイン）まで得ることができた成功体験です。
ケース②：【規模拡大期】1,680万円の1棟アパート（6戸）再生のリアル収支
経験を積んだ2020年に購入した、6戸入りの1棟アパートの事例です。2,000万円で売りに出されていましたが、交渉の末に1,680万円で購入しました。
- 初期投資の内訳： 物件1,680万円 ＋ 空室2戸のリノベーション約200万円 ＝ 総投資額1,880万円
購入時は6戸中2戸が空室で、その2部屋は廃屋同然の状態でした。そこでプロの職人の手で200万円をかけて綺麗にリノベーションを施したところ、工事完了後3ヶ月以内に2戸とも入居が決まり、満室経営となりました。経費を差し引いた実質利回りは約16％を達成しています。
計算から漏れがちな「空き家特有の隠れコスト」
実質利回りを計算する際、以下の3つのコストを見落とすと利回りが大きく下振れするため注意が必要です。
- 残置物撤去費用： 空き家には前所有者の家具や生活ゴミがそのまま残っているケースが多々あります。業者に頼むと20万〜50万円かかることもあるため、売買契約時に「売主負担での撤去」を交渉するか、撤去費用分を差し引いた指値を入れるのが鉄則です。
- 水回り・インフラの補修費： 長期間空き家だった物件は、給湯器の故障や水道管のサビ、下水未接続（汲み取り・簡易水洗）の設備補修が発生しやすくなります。内見時に通水確認や床下のチェックを怠らないことが重要です。
築古物件の火災保険料： 近年は自然災害の増加により、築古木造住宅の火災保険料が上昇しています。また、入居者が決まるまでの「空き家状態」では通常の住宅用火災保険に入れない（割高な一般物件契約になる）場合があるため、事前に見積もりを取って経費に織り込んでおきましょう。
なぜ50代・60代こそ「キャッシュ買いの空き家投資」から始めるべきなのか？
不動産投資というと「銀行から何千万円も借りて1棟マンションを買う」イメージを持つ方が多いですが、50代・60代から始める場合はアプローチを変える必要があります。
50代・60代が直面する「銀行融資の壁」の現実
金融機関が個人にアパートローンを貸し出す際、最も重視する項目のひとつが「完済時年齢（一般的に80歳前後まで）」です。
たとえば30代であれば30年〜35年の長期融資が組めますが、55歳や60歳からスタートすると融資期間は15年〜20年程度に制限されます。融資期間が短くなると毎月の返済額が大きくなり、家賃収入から返済を引くと手元にほとんど現金が残らない（あるいは持ち出しになる）という構造的な壁にぶつかります。実績ゼロの状態でいきなり高額物件の融資を引くのは、シニア世代にとって非常にハードルが高いのが現実です。
借金ゼロ（現金購入）なら返済リスク無風＆軌道修正が自由自在
その点、手元資金（退職金や貯蓄の一部）を使って数十万円〜300万円台の空き家を現金で購入する手法なら、銀行の審査は一切不要です。 毎月のローン返済がゼロであるため、入居者から振り込まれる家賃は維持経費を除いてそのまま自分の手元に残ります。万が一空室期間が長引いても、返済に追われて資金ショートする恐怖がありません。私自身、1棟目を現金（総投資額560万円）で買っていたからこそ、2018年の法改正時に慌てることなく「民泊から家具付き賃貸へ切り替える」という柔軟な経営判断を下すことができました。
【実録ロードマップ】小資本から6年で10棟へ拡大し「融資を引く」までの3ステップ
「キャッシュ買いから始めると、資金が尽きて規模が拡大できないのでは？」と疑問に思うかもしれません。しかし、現金購入で積み上げた実績は、やがて金融機関から融資を引き出すための最強の武器に変わります。私が実際に歩んだ3つのステップをご紹介します。
ステップ1：まずは1〜5戸を現金（小資本）で買い進め「大家としての実績」を作る
最初は融資に頼らず、現金で買える価格帯の戸建てや連棟住宅（テラスハウス）を少しずつ買い進めます。1棟目の家賃収入を貯め、そこに手元資金を足して2棟目、3棟目と増やしていくイメージです。
この段階での最大の目的は、単に家賃を得ることだけでなく、「確実に物件を再生し、満室にして黒字を出せる賃貸経営者である」という客観的な実績（確定申告書）を作ることにあります。
ステップ2：実績を武器に日本政策金融公庫から「最初の融資（380万円）」を引く
私にとって最初の転機となったのが2019年頃です。この時点で、戸建てや連棟住宅を合わせて約5戸を所有・運営していました。
それまでの賃貸経営の実績と黒字の確定申告書を携えて日本政策金融公庫に相談したところ、大家としての事業実績が正当に評価され、380万円の融資を受けることができました。この資金を活用してさらに戸建てを買い増し、キャッシュフローの厚みを一段階引き上げることができました。
年齢や属性だけで門前払いされがちな50代・60代であっても、すでに事業として黒字を出し、かつ無担保（借金なし）の不動産を複数所有していれば、公庫をはじめとする金融機関の評価は劇的に変わります。
ステップ3：公庫の返済実績＋無担保物件を背景に「1棟アパート（1,500万円融資）」へ拡大
一度融資を受けて遅れなく返済を続けると、金融機関との間に強固な信頼関係（クレジットヒストリー）が生まれます。
2020年には、公庫での返済実績と既存物件の収益力を背景に、同じく日本政策金融公庫から1,500万円の融資を引き出し、先述した1,680万円の1棟アパート（6戸）を購入しました。 その後も「キャッシュ購入」と「融資による購入」をバランスよく組み合わせながら買い増しを続け、2023年に最初の1棟目を売却した差し引きで、現在は10棟18室（累計購入11棟）を所有する規模まで成長させることができました。
50代・60代が空き家投資で失敗しないための3つの鉄則
小資本からスタートして着実に資産を拡大していくために、日々の運営で徹底すべき3つのポイントをお伝えします。
① リフォームは「プロの施工」と「メリハリ」で早期満室を狙う
「リフォーム費用を抑えるためにすべて自分でDIYする」という手法もありますが、50代・60代が時間と体力を消耗しすぎて本業や健康を損なっては本末転倒です。
私が1棟アパートの廃屋同然だった2室を200万円かけてプロの職人に依頼し、3ヶ月以内に満室にしたように、「水回り（トイレ・洗面台・キッチン）や壁紙など、内見者が即決する清潔感にはプロの手を入れてしっかりお金をかけ、目立たない部分はコストを抑える」というメリハリ投資が、結果として早期満室と高い実質利回りに直結します。
② 法改正や市場変化に合わせて柔軟に軌道修正する
不動産経営を長く続けていると、法改正や地域の賃貸需要の変化に必ず直面します。2018年の民泊新法施行時に私が民泊から家具付き賃貸へ即座に切り替えたように、ひとつのやり方に固執せず「今の市場で一番求められている貸し方は何か？」を常に考え、柔軟に軌道修正する姿勢が重要です。
③ 最初の1棟目から「銀行に見せる確定申告」を意識する 将来的に公庫や信用金庫から融資を引いて規模を拡大したいのであれば、1棟目から収支を正確に記帳し、適切な確定申告を行うことが不可欠です。節税を意識しすぎて過度な赤字決算ばかり作っていると、いざ融資を申し込みたい時に「儲かっていない事業」と見なされてしまいます。黒字の実績を積み上げ、金融機関に胸を張って提出できる決算書・申告書を育てていきましょう。
まとめ
空き家投資で成功するための第一歩は、ポータルサイトの「表面利回り」に惑わされず、リフォーム費用や諸費用をすべて分母に入れた「実質利回り12％〜15％以上」を基準にシビアに物件を見極めることです。
50代・60代からのスタートは決して遅すぎることはありません。むしろ、これまでの人生経験で培った交渉力や堅実な金銭感覚、そして手元資金を活かせる空き家投資は、シニア世代と非常に相性の良い資産形成法です。 まずは無理のない範囲の小資本（現金買い）で1棟目を再生し、実績を積み上げながら日本政策金融公庫などの融資へと繋げていく王道ロードマップを歩めば、着実に安定した家賃収入の柱を築き上げることができます。
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